Статья 40 Конституции Российской Федерации гарантирует каждому право на жилище.

 

«Оборотной» стороной этого права является установленная Конституцией обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права на жилище.
Одной из приоритетных задач государства сегодня является создание условий для реализации конституционных прав на жилище и обеспечение граждан России комфортным и доступным жильем.

К сожалению, не все имеют возможность улучшить свои жилищные условия путем приобретения нового дома или квартиры, которые соответствовали бы их представлениям о качественном и комфортном жилье. Многие из жилых домов, строительство которых осуществлялось еще в «советское» время по одному типовому проекту, уже давно перестали отвечать современным требованиям и заставляют вспомнить о герое фильма «Ирония судьбы или с легким паром», не заметившего разницы между своей квартирой и чужой. Большинство из них сильно изношено и требует как минимум капитального ремонта.
Представления россиян о качестве жилья и уровне комфортности за последние годы также сильно изменилось. Например, кухня сегодня уже перестала быть второстепенным местом в доме и ее площадь для многих хозяек является одним из критериев при выборе нового жилья. Вместе с тем, уже имеющийся в России жилищный фонд при грамотном и рациональном подходе может и должен учитываться как составляющая часть национального проекта. В пользу повышения качества уже имеющегося жилья говорит и то обстоятельство, что это дешевле, чем вести строительство «с нуля».
При проектировании и строительстве жилого дома также невозможно угодить всем потенциальным жильцам и учесть вкусы и предпочтения каждого. Свою роль, безусловно, здесь играет и мода, диктующая нам квартиры-студии и совмещенные кухни-гостиные. Поэтому появляющееся у многих желание что-то изменить и переделать в своем жилище является неизбежным и будет существовать всегда.
Правоотношения, возникающие в этом процессе, регулируются главой 4 Жилищного кодекса РФ, которая содержит всего два понятия – вида выполняемых работ:
• переустройство жилого помещения (установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт помещения);
• и перепланировка (изменение конфигурации жилого помещения, требующие внесения изменений в технический паспорт).
На первый взгляд содержащиеся в кодексе определения достаточно просты и понятны и позволяют сделать вывод о характере выполненных работ. Однако, на практике при применении данных норм нередко возникают вопросы, поскольку определение вида выполненных улучшений жилья определяется через необходимость внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, а каких-либо конкретизированных требований к его содержанию действующее законодательство не предусматривает. Поэтому достаточно часто бывает сложно отличить, например, капитальный ремонт от переустройства.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения объектом собственности, поэтому инициатива проведения работ по перепланировке и переустройству жилого помещения главой 4 Жилищного кодекса РФ возложена на собственника (или уполномоченного им лицо).
При этом, планируя проведение каких-либо строительных мероприятий, необходимо помнить о том, что в соответствии со статьей 17 Жилищного кодекса пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.
Поэтому работы по перепланировке и переустройству должны проводиться с соблюдением требований действующего законодательства и по согласованию с органом местного самоуправления, который должен принять решение о согласовании указанных работ, являющееся основанием для их проведения (статья 26 Жилищного кодекса РФ). Такой порядок позволяет говорить о том, что правоотношения в этой сфере в значительной степени лежат в плоскости административного права, то есть участие в данном случае органов власти является обязательным и вместе с тем строго регламентированным. Поэтому Жилищным кодексом определяется перечень документов, которые необходимо представить заявителю для согласования переустройства или перепланировки, сроки принятия органами местного самоуправления решения о согласовании и основания для отказа.
Распоряжением Главы Администрации города Самары от 27.05.2005 г. № 118-р полномочия по выдаче разрешений на переустройство и перепланировку жилых помещений и принятию их в эксплуатацию возложены на администрации районов города Самары.
Переустройство или перепланировка, выполненные при отсутствии решения органа местного самоуправления об их согласовании, являются самовольными. Жилищный кодекс предусматривает достаточно жесткие санкции за совершение таких действий — жилое помещение должно быть приведено в прежнее состояние. Если это не выполняется, то в судебном порядке может быть принято решение о продаже жилья с публичных торгов (если оно находится в частной собственности) и о расторжении договора социального найма (если жилое помещение относится к государственному или муниципальному жилищному фонду).
Не следует забывать и о том, что поскольку выполненная в многоквартирных жилых домах самовольная перепланировка или переоборудование могут затронуть интересы жильцов соседних квартир, ухудшить условия проживания многих других граждан, статьей 7.21. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность за самовольное переоборудование и перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах.
О своих соседях должны помнить и те собственники, которые имеют намерение улучшить жилищные условия путем увеличения общей площади своей квартиры за счет присоединения к ней мест общего пользования. В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.
Все это является общим имуществом собственников помещений в данном доме и уменьшение размера этого имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Таким образом, увеличение площади отдельной квартиры за счет присоединения к ней мест общего пользования (с соответственным уменьшением размера общего имущества в многоквартирном доме) возможно только после получения согласия всех собственников квартир в этом доме, в том числе и публичных собственников — Российская Федерация, Самарская область, муниципалитет (если таковые имеются). Общее собрание собственников жилья или товарищества собственников жилья по действующему законодательству не имеет полномочий на принятие таких решений.
В переустроенном или перепланированном состоянии жилое помещение может быть сохранено только если это не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни и здоровью, и исключительно на основании решения суда. Это положение действующего на сегодняшний день Жилищного кодекса является принципиально новым, в действовавших до его вступления в силу нормативно-правовых актах, регулирующих правоотношения в жилищной сфере, такой строгой нормы не было. Поэтому собственники и наниматели жилых помещений весьма часто сначала самостоятельно переделывали свое жилье, не предоставляя в органы местного самоуправления проекта планируемых строительных мероприятий и не получая на это необходимых разрешений, а только потом, в случае необходимости (например, при возникновении желания совершить с данной квартирой сделку) обращались в соответствующие органы и начинали готовить необходимые документы. И действовавшее на тот момент законодательство не содержало каких-либо норм, которые не позволяли бы вводить самовольно перепланированные объекты в эксплуатацию, при условии, что после выполненных работ жилое помещение соответствует строительным, санитарным, пожарным нормам. Такая ситуация приводила к тому, что граждане не уделяли должного внимания подготовке необходимых в таких случаях документов.
Но сегодня все изменилось. «Узаконить» уже выполненные до вступления в действие Жилищного кодекса РФ (то есть до 01 марта 2005 г.) и не оформленные надлежащим образом работы теперь можно будет только в судебном порядке. В связи с этим количество регистрационных действий в отношении жилых помещений, проведенных на основании судебных решений, в Самарской области достаточно велико и является преобладающим. Вместе с тем сложившаяся практика, в соответствии с которой суды в определенной степени подменяют органы местного самоуправления, беря на себя функции по рассмотрению вопроса о возможности дальнейшей эксплуатации жилого помещения после перепланировки, является вынужденной и ее нельзя назвать правильной.
Поэтому государственные органы, участвующие в оформлении документов, необходимых для получения согласования на переустройство и перепланировку жилых помещений, должны скоординировать свою работу и сделать процедуру подготовки необходимого пакета документов минимально затратной и менее трудоемкой.

 

От редакции:

Всё же в настоящее время многие из процедур оформления, регистрации прав на недвижимое имущество, привидения в соответствии с законодательством перепланировок и реконструкций остаются довольно сложными с точки зрения обычных граждан. Если Вы не уверены в своих силах в этой сфере - мы предлагаем Вам бесплатно проконсультироваться в нашей компании по интересующему Вас вопросу.

Если же Вы решитесь положиться на профессионалов в этом деле - мы готовы Вам помочь в любой ситуации, просто позвоните, и наши специалисты предложат удобные условия оказания услуг. Для нас каждый клиент индивидуален.